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房地產評估方法
成本法

針對土地使用權價值評估,經常叫做成本積算法,即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

針對房屋評估,通常稱為重置成本法,它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價,然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較,對各個因素進行指數量化,通過準確的指數對比調整,得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性,在市場經濟不太成熟的時候較難適用,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結果較為準確。

剩余法

房地產總價知道或者可以測算出來時,因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值,因此測算出土地使用權價值或房產價值,用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

收益法

房地產之所以有價值,其根本原因是因為他有使用價值,使用價值即為房地產所有者帶來收益,收益的大小是決定房地產價值高低的內在原因,通過一定的分析,房地產收益與其價值有一定的比例關系(即房地產收益率)。不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同,根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。

假設開發法

對于一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等),通過測算正??⑼甌蝦蟮氖諧〖壑?,然后扣除剩余開發任務的正常投入,即得出待估房地產價值的方法。

基準地價法

對于城市土地使用權的價值,近年來進行了大范圍的基準地價評定工作,并且已得出城市不同級別的土地的基準地價,這對于衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。針對到某一地塊的土地使用權價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準地價,進行一般因素、區域因素、個別因素的調整,最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關系,對于同一街區,土地的價值具備相對的穩定性,如果知道該街區土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

舊車評估

一、手續和證照檢查

手續和證照的檢查要求不得有遺漏,證照要全,納稅、繳費、憑證要一一過目,決不能馬虎行事,否則會給評估機構帶來嚴重的經濟損失和信任?;?。

此外,還要注意驗證此車是正品還是"水貨"走私車輛?;掛喜?,嚴禁非法車輛進入交易市場,如盜搶車、非法拼裝車、報廢車、手續不全的車、證 照不全的車等。

車輛認偽應辨認證照的真偽,所納稅、繳費的憑證的真偽,發現有偽,要及時報告相關執法部門給予查處。

二、技術鑒定

其各項工作內容要通過了解二手車的養護、維修情況,動態和靜態檢查及儀器設備的檢測,準確地鑒定汽車當前的技術狀況。為做好此項工作,評估人員事先必須對汽車的結構組成、工作原理及汽車的主要性能有較全面深入的了解。有了相關知識的準備,方可做好技術鑒定工作。

三、價值評估

車輛的價值評估主要是要選擇正確的二手車評估方法。評估方法要根據經濟行為,即評估的目的來選擇。在充分了解汽車市場的有關情況、市場價格的變動、金融信息等后,應仔細選擇和確定評估參數,科學地進行評估。此外,還必須掌握有關資產評估的理論,國家相關的政策、法規及各種規定。




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